Huurrecht

 

Van Rossenberg huurt sinds 2012 van Bouwinvest bedrijfsruimte in het World Trade Center (WTC).

 

Voor het huren van bedrijfsruimten in het WTC wordt reclame gemaakt met teksten als:

 

De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Van hoogwaardige kantoorruimte tot high tech vergaderzalen, winkels, horeca en een uitgebreid pakket aan aanvullende dienstverlening.

 

Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft namelijk ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Business Club.

 

Sinds 2014 wordt op de etage waar Van Rossenberg ruimte huurt, ook verhuurd aan Hogeschool Rotterdam.

 

Van Rossenberg schrijft in een brief aan Bouwinvest van 29 september 2015:

 

Wij stelden in onze bespreking d.d. 21 september jl. gezamenlijk vast, dat de door mij geconstateerde overlast in ieder geval goeddeels niet door u kan worden weggenomen. Dat de verhuurder voornemens is veel in het werk te stellen om het WTC toekomstbestendig te maken en het gebruiksgenot te vergroten lijkt mij niet bepaald relevant. Of en wanneer aan deze toekomstverwachting zal worden voldaan is volstrekt onduidelijk. Vast staat, dat uwerzijds ervoor is geopteerd om kennelijk een huurcontract met een school aan te gaan, welk contract nog twee jaar zal voortduren, zodat twee jaar overlast zal blijven bestaan. Daarbij komt nog, dat een school en een gebouw dat aangeduid wordt als toplocatie niet met elkaar in overeenstemming zijn te brengen.

 

Ik stel vast, dat de verhuurder niet aan haar verplichtingen tot het verschaffen van het passende huurgenot voldoet en kennelijk ook niet voornemens is dit huurgenot te herstellen. Ik verbind hieraan de conclusie, dat de verhuurder thans in verzuim is, met alle gevolgen van dien.

 

Van Rossenberg heeft in deze kwartalen (ongeveer) 70% van de verschuldigde huurprijs betaald.

 

Bouwinvest vordert:

 

Bouwinvest vordert veroordeling van Van Rossenberg tot betaling van € 62.550,07.

 

Beoordeling door de kantonrechter

 

De centrale vraag in deze zaak is of het feit dat op de verdieping in het WTC waar Van Rossenberg bedrijfsruimte huurt, ook een schoolruimte huurt van Bouwinvest, een (tot huurprijsvermindering leidend) gebrek is.

 

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek. Als ruimte wordt gehuurd in een kantoorgebouw dat aangeprezen wordt met teksten als ‘de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen’ en ‘van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u dus ook’, tegen een huurprijs van ongeveer € 35.000,00 per kwartaal, hoeft de huurder niet te verwachten dat op de verdieping waar ook Van Rossenberg ruimte huurt, in grote getale scholieren rondlopen. Die scholieren hoeven op zich niets bijzonders te doen om tot het oordeel te komen dat sprake is van een gebrek. Ze hoeven bijvoorbeeld niet per se overlast te veroorzaken (hoewel de aanwezigheid van een groot aantal scholieren de druk op de liften en de toiletten zal vergroten wat op zich al tot overlast leidt). De enkele aanwezigheid van de scholieren past al niet bij een ‘representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam’. Het kan zo zijn dat het WTC, zoals Bouwinvest stelt, een multi-tenantgebouw is met een grote diversiteit aan functies en bedrijven, maar die diversiteit moet, indachtig de genoemde brochure waardoor ervan uitgegaan wordt dat Bouwinvest de inhoud van die brochure onderschrijft, passen bij de functie van het WTC: een kantoorgebouw, geen schoolplein. Elkaar eens per uur afwisselende groepen scholieren passen niet in het beeld dat Bouwinvest in haar brochure schetst.

 

Er is zoals hiervoor geoordeeld sprake van een gebrek. Dit gebrek leidt tot vermindering van huurgenot en dit geeft Van Rossenberg het recht een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Bouwinvest. De kantonrechter beschouwt de brief van Van Rossenberg aan Bouwinvest van 29 september 2015 (in ieder geval) als een behoorlijke kennisgeving van het gebrek. Dit betekent dat Van Rossenberg met ingang van het vierde kwartaal van 2015 recht heeft op een huurprijsvermindering. Het door Van Rossenberg gehanteerde percentage van 30% acht de kantonrechter in de gegeven omstandig-heden redelijk.

 

Ontbinding huurovereenkomst

  

Als Bouwinvest tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, geeft dit Van Rossenberg het recht de huurovereenkomst te ontbinden. Bouwinvest schiet inderdaad tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij voldoet immers, door een gedeelte van de verdieping waar Van Rossenberg bedrijfsruimte van haar huurt aan een school te verhuren, niet aan de verwachting die Van Rossenberg mocht hebben toen hij in het centrum van Rotterdam hoogwaardige kantoorruimte ging huren. De tekortkoming rechtvaardigt de door Van Rossenberg gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Deze ontbinding wordt, om Van Rossenberg tijd te geven de ruimte te ontruimen, uitgesproken per 1 januari 2017.

 

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting. De volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

  

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2016:8646

 

Home

 

Wilt u meer weten over het bovenstaande onderwerp, of heeft u andere vragen aan Schölvinck-Incasso? Dan kunt u mij bereiken via 06 - 46 40 63 26, of gebruik het formulier hieronder om contact met mij op te nemen. U krijgt binnen 24 uur een reactie op uw e-mail.

Opmerking: De met * gemarkeerde velden zijn verplicht.