Wie betaalt het wassen van onbereikbare ramen?
Kleine reparaties aan de woning zijn doorgaans voor rekening van de huurder. Deze reparaties zijn (wettelijk) vastgelegd in het ‘Besluit kleine herstellingen’. In een huurcontract mogen geen bepalingen worden opgenomen die van dit Besluit afwijken in het nadeel van de huurder.
Reparaties die niet in het Besluit zijn opgenomen zijn, in principe, voor rekening van de verhuurder. De huurder kan met zijn verhuurder afspreken dat de verhuurder kleine herstellingen verricht als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen. In dat geval mag de verhuurder de daaraan verbonden kosten, als servicekosten doorberekenen aan de huurder.
Casus van 14 maart 2011
Huurders hebben met A een huurovereenkomst gesloten. De huurders zitten in een gebouw met de vorm van een toren met veel glas aan de buitenzijde. Het glas aan de buitenzijde van het gebouw is bereikbaar via een door A op haar kosten aangeschafte gondelinstallatie (zie foto)
De kosten van bewassing van het glas aan de buitenzijde van het gebouw dat alleen met de gondelinstallatie bereikbaar is, heeft A verdisconteerd in de aan de huurders in rekening
gebrachte servicekosten.
De vordering
De huurders zijn van mening dat de kosten voor de glasbewassing van de ramen die niet bereikbaar zijn, geheel voor rekening van A dienen te komen. Op grond hiervan vorderen de
huurders de verdisconteerde gelden terug.
Oordeel rechter
Uitgangspunt bij de beoordeling is het `Besluit kleine herstellingen´.
In het Besluit staat een opsomming van kleine herstellingen waarin de bereikbaarheidsmaatstaf wordt gehanteerd.
Het komt er op neer dat herstelwerkzaamheden aan voorzieningen en installaties niet als kleine herstellingen worden aangemerkt, indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepalingvoor de huurder onbereikbaar zijn, zodat de huurder ze onmogelijk zelf kan uitvoeren.
De vraag of de huurder het onderhoud zelf kan uitvoeren moet naar objectieve maatstaven beantwoord worden. Wanneer de huurder een onderhoudsactiviteit naar objectieve maatstaven wel zou moeten uitvoeren, maar daar in het concrete geval niet toe in staat is, is het denkbaar dat de huurder het onderhoud door anderen laat uitvoeren. Wanneer de huurder het door de verhuurder laat uitvoeren kan deze de kosten als servicekosten in rekening brengen.”
Volgens A zijn de ruiten voor de huurders bereikbaar, aangezien hij een gondelinstallatie heeft aangebracht. De rechter is het niet met A eens. De ruiten moeten voor de huurders immers fysiek bereikbaar zijn. Met het aanbrengen van de gondelinstallatie heeft A de ruiten voor de huurders evenwel niet fysiek bereikbaar gemaakt.
Naar objectieve maatstaven kan niet gezegd worden dat de huurders met behulp daarvan het onderhoud zelf kunnen uitvoeren. De huurders hebben, anders dan huurders van laagbouw voor wie alle glasruiten wel fysiek bereikbaar zijn, geen keuze en zijn voor het wassen van de ruiten aangewezen op anderen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen dan niet gezien worden als kosten die verband houden met kleine herstellingen.
Beslissing
De kosten van het schoonmaken van de ramen welke voor de huurders niet bereikbaar zijn, dienen in het geheel voor rekening te komen van A. Op grond
hiervan wordt A veroordeeld tot het terugbetalen van de verdisconteerde kosten, alsmede tot het betalen van de proceskosten.
Home