Huurachterstand van drie maanden rechtvaardigt niet altijd ontbinding huurovereenkomst.


PMT vordert de ontbinding van de huurovereenkomst die zij als verhuurder heeft met DD als huurder voor een bedrijfsruimte.

 

DD drijft op de begane grond een Délifrance-lunchroom, de eerste verdieping wordt door DD onderverhuurd, de bovenste verdieping (de zolder) wordt niet dagelijks gebruikt.

 

Aan de vorderingen legt PMT ten grondslag dat DD op vele wijzen tekortschiet in haar verplichtingen als huurder en het gehuurde niet gebruikt zoals een goed huurder betaamt, met name door:

a. de huurprijs substantieel te laat te betalen,

b. onder te verhuren hoewel dat krachtens de huurovereenkomst verboden is,

c. op gevaarzettende wijze afval in het gehuurde op te slaan.


Beoordeling door de kantonrechter

 

De voornaamste vraag in deze zaak is of de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen jegens de verhuurder en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt. Deze vraag zal de kantonrechter eerst beantwoorden, waarmee de beslissing valt of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurder moet worden veroordeeld tot ontruiming.

 

Het uitgangspunt van de wet is dat iedere tekortkoming van de ene partij grond kan vormen tot ontbinding van een overeenkomst door de andere partij.

 

Dit uitgangspunt lijdt slechts uitzondering als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

 

Bij dit oordeel moeten dus alle relevante omstandigheden van het geval, in onderling verband en samenhang beschouwd, worden betrokken.

 

a) Vast staat dat op het moment dat PMT de vordering ter incasso uit handen gaf, de huurachterstand drie maanden bedroeg. Vast staat voorts dat er op de datum van de eerste sommatie door de gemachtigde van PMT en op de dag van dagvaarding geen huurachterstand meer bestond; de verhuurder vordert ook geen betaling van enige huurachterstand.

 

Afgezien van het feit dat er - anders dan wel wordt aangenomen - geen regel van wet of jurisprudentie bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd (en eentje van minder dan drie maanden nooit) de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt, stelt de kantonrechter vast dat de op de datum van dagvaarding bestaande huurachterstand de beslissing tot ontbinding en ontruiming niet kan dragen.

 

Nu is het wel zo dat, naar de verhuurder terecht aanvoert, in het algemeen een latere onberispelijke nakoming een eerdere tekortkoming en het ontbinding rechtvaardigende karakter daarvan niet wegneemt, maar in de omstandigheden van dit geval moet anders worden geoordeeld. DD huurt ter plaatse reeds sinds 1993 en drijft daar een onderneming waarvan de aandeelhouders voor hun inkomen afhankelijk zijn.

 

DD heeft onweersproken gesteld dat haar tijdelijke betalingsonmacht, met name in 2014, de periode die PMT nu in het bijzonder aan haar vordering ten grondslag legt, werd veroorzaakt door bijzondere omstandigheden waaronder niet alleen de economische neergang in het algemeen en die in de horeca in het bijzonder, maar ook en met name de managementovereenkomst die zij toen had gesloten met derden en die een nog grotere daling van haar omzet en winstgevendheid tot gevolg heeft gehad. Deze situatie is thans beëindigd en sedertdien is DD in een betrekkelijk korte periode, eindigend op zijn laatst op 1 januari 2015, “bij” geraakt met haar betalingen.

 

Onderhuur


b) DD heeft bovendien onweersproken gesteld dat de bovenwoning nog steeds was verhuurd toen zij in 2008 het huurcontract met PMT als rechtsopvolger tekende, dat PMT dit wist maar daar ook toen geen bezwaar tegen heeft gemaakt, en dat over het verbod van onderhuur in dit nieuwe huurcontract niet is gesproken, laat staan onderhandeld. Uit deze feiten volgt dat niet het verbod geldt maar de toestemming tot onderverhuur krachtens de oorspronkelijke overeenkomst, althans kan onder deze omstandigheden PMT de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet houden aan het overeengekomen verbod. Daar komt bij dat DD inmiddels aan de onderverhuur een einde heeft gemaakt.


Zolder

 

c) De huurovereenkomst verbiedt niet het opslaan van zaken op de zolder, daar zijn zolders ook voor bedoeld. Dat hetgeen daar was opgeslagen gevaar opleverde voor brand, enig ander risico voor schade bij de verhuurder of overlast voor omwonenden, heeft de verhuurder slechts gesteld maar niet bewezen of aangeboden te bewijzen. Bovendien lag de rotzooi die er volgens de verhuurder lag er volgens de huurder al toen zij het pand ging huren, hetgeen de verhuurder niet gemotiveerd heeft betwist. Tot slot is één en ander inmiddels weggehaald, al dan niet binnen de door de verhuurder daartoe gestelde termijn, die gelet op het voorgaande geen termijn was door het verstrijken waarvan verzuim is ingetreden.

 

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting. De volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:   

 

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2015:5240

 

 

Home 

 

Wilt u meer weten over het bovenstaande onderwerp, of heeft u andere vragen aan Schölvinck-Incasso? Dan kunt u mij bereiken via 020 – 622 4632, of gebruik het formulier hieronder om contact met mij op te nemen. U krijgt binnen 24 uur een reactie op uw e-mail.

Opmerking: De met * gemarkeerde velden zijn verplicht.