Levering woning

 

Op 29 juli 2015 heeft Michiel aan Teun een woning verkocht.  

 

Partijen zijn overeengekomen dat de notariële akte van levering door de notaris zal worden verleden op 10 september 2015.

 

Op 8 september 2015 heeft Michiel aan Teun medegedeeld dat hij niet aan de levering op 10 september 2015 zou meewerken, omdat hij nog geen vervangende woonruimte had gevonden.

 

Op 10 september 2015 heeft Teun Michiel gesommeerd om binnen acht dagen zijn verplichtingen alsnog na te komen, in het bijzonder om de woning leeg en ontruimd aan Teun te leveren en daartoe bij de notaris te verschijnen. Verder heeft Teun in dat schrijven aanspraak gemaakt op de contractuele boete, welke Michiel verschuldigd zou raken na afloop van de termijn van acht dagen tot aan de dag van nakoming,  

 

Michiel heeft aan de sommatie geen gehoor gegeven en heeft de woning tot op heden niet aan Teun geleverd.

 

Teun laat het er niet bij zitten en vordert in kort geding levering van de woning (red).


Beoordeling door de voorzieningenrechter

 

Aan de orde is de vraag of Michiel gehouden is de door hem aan Teun verkochte woning leeg en ontruimd aan Teun te leveren. Die vraag dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter bevestigend beantwoord te worden. Daartoe wordt het navolgende overwogen.

 

Partijen zijn overeengekomen dat de woning (uiteindelijk) op 10 september 2015 zou worden geleverd. Nu Teun zijn eigen woning reeds verkocht en geleverd heeft is daarmee reeds het spoedeisend belang gegeven. De verbintenis tot levering aan Teun is door Michiel niet nagekomen. Daarop is Michiel door Teun in gebreke gesteld bij schrijven van 10 september 2015 en heeft Teun aan Michiel een termijn geboden van acht dagen om alsnog na te komen. Ook daaraan is door Michiel geen gehoor gegeven. Op grond van het een en ander is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter sprake van verzuim aan de zijde van Michiel.

 

Michiel heeft verweer gevoerd en aangevoerd dat hij niet tot levering is overgegaan omdat hij nog niet beschikt over vervangende woonruimte. Aan dat verweer gaat de voorzieningenrechter voorbij, reeds omdat ten aanzien van het vinden van een (passende, vervangende) woonruimte door Michiel in de overeenkomst geen voorbehoud is gemaakt. Dat Michiel nog geen passende woonruimte heeft gevonden kan daarom niet aan Teun worden tegengeworpen en kan aan het verlenen van de gevorderde nakoming van de overeenkomst niet in de weg staan. In dat licht bezien is hetgeen door Michiel verder is aangevoerd over het zoeken naar passende woonruimte niet relevant, zodat daaraan voorbij gegaan wordt.

 

Ten aanzien van de vordering om het verlaten en de ontruiming zelf te bewerkstelligen gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat bedoeld zal zijn een en ander te doen bewerkstelligen door een deurwaarder.

 

Contractuele boete

 

Door Teun is verder aanspraak gemaakt op de contractuele boete. Teun heeft gevorderd die boete te verrekenen met de door hem aan Michiel te betalen koopsom.

 

Michiel heeft ook tegen dit deel van de vordering verweer gevoerd en aangevoerd dat hij, indien hij de boete moet betalen, in een financiële noodtoestand komt te verkeren en mogelijk zelfs insolvabel wordt.  

 

Ook aan dat verweer gaat de voorzieningenrechter voorbij. Vast staat dat is overeengekomen dat de partij die in verzuim is na afloop van de (voor het intreden van het verzuim noodzakelijke) termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs. Teun heeft gesteld dat die boete € 594,= per dag bedraagt. Nu er 41 dagen zijn verstreken sedert 18 september 2015 is Michiel een boete verbeurd van € 24.354,=. Dat betaling van die boete een financiële noodtoestand zal doen ontstaan aan de zijde van Michiel is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een omstandigheid die niet aan Teun kan worden tegengeworpen, temeer niet nu Michiel die toestand zeer gemakkelijk zelf had kunnen voorkomen door te doen waartoe hij gehouden was: tijdige levering van de woning.

 

Bovendien kan het niet zo zijn dat enerzijds wordt nagelaten om aan een contractuele verplichting te voldoen en anderzijds een beroep wordt gedaan op een financiële noodtoestand vanwege het feit dat door dat nalaten een boete is verbeurd.


Prikkelende werking boete

 

De betwisting door Michiel van de door Teun gestelde schade maakt het vorenstaande niet anders, temeer niet omdat de overeengekomen boete niet (alleen) strekt tot vergoeding van die schade, maar met name bedoeld is als prikkel om te doen waartoe Michiel zich verbonden heeft. In het licht van het vorenstaande dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook voorbij gegaan te worden aan het verzoek van Michiel om de boete op nihil te stellen dan wel die boete te beperken tot een bedrag gelijk aan een redelijke gebruiksvergoeding: honorering van dat verzoek zou immers betekenen dat aan het boetebeding de prikkelende werking geheel wordt ontnomen.

 

Door Teun is gevorderd de boete te verrekenen met de koopsom, althans - voor zoveel mogelijk - met het na aflossing van de nog openstaande hypotheekschuld resterende deel van de koopsom. Tegen dit deel van de vordering is door Michiel geen verweer gevoerd.

 

Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering tot betaling van de boete door middel van verrekening van de door Michiel aan Teun verbeurde boete met de door Teun aan Michiel verschuldigde koopsom voor toewijzing gereed ligt.

 

De hierboven weergegeven casus is een samenvatting en de namen Michiel en Teun zijn in verband met de leesbaarheid van het artikel gefingeerd. De volledige uitspraak is te vinden via de onderstaande link met rechtspraak.nl:  

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2015:9267     

 

Home

 

Wilt u meer weten over het bovenstaande onderwerp, of heeft u andere vragen aan Schölvinck-Incasso? Dan kunt u mij bereiken via 020 – 622 4632, of gebruik het formulier hieronder om contact met mij op te nemen. U krijgt binnen 24 uur een reactie op uw e-mail.

Opmerking: De met * gemarkeerde velden zijn verplicht.